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问题:
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“杨律师您好，我最近遇到一个与租客(tenant) 有关的问题感到非常困扰，想请教您的专业意见。
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是这样的三年前，我与一位租客签订了一份租赁合约将我店屋的底楼租给对方开设洗车店。租期届满后，我们虽然曾尝试协商续租事宜(renewal)，但是由于在新的租金数额上无法达成共识，因此最终并未续约。
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然而对方在租约期满后并未搬离我的店铺，而是以“尚未找到新地方”为由，直到今天还是继续霸占我的单位做生意。
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我们当初使用的是我从网上下载的租赁合同，合约中有一项条款说明：如租客违约，我可在发出7天通知后马上进入单位并将其驱逐。
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对此我想询问根据马来西亚法律，我是否可以依照合约条款在发出7天通知后自行进入单位并将租客赶走？如果不能的话，您是否可以提供一个清晰的流程我用合法的方式把对方驱逐出去？我是否还能追讨我的其它损失如律师费呢？
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期待你的专业意见，谢谢。”
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答案:
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1. 租约期满后如果未续约，而租客仍占用单位，这种行为一般被视为非法占有（unlawful possession）。
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2. 而马来西亚的法律是比较保护租客的(pro-tenant)。根据1950年特定救济法令（Specific Relief Act 1950）的第7(2)条文，在租客死赖不走的情况下，业主必须要通过民事诉讼的方式来回收不动产。租赁合约中常见的“7天通知驱逐”条款通常都是无效也不能执行的。
Where a specific immovable property has been let under a tenancy, and that tenancy is determined or has come to an end, but the occupier continues to remain in occupation of the property or part thereof, the person entitled to the possession of the property shall not enforce his right to recover it against the occupier otherwise than by proceedings in the court.
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3. 因此在遇到极品租客的情况下，通过诉讼来回收不动产会是无可避免的。处理此类问题时，业主应遵循以下合法程序：
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第一步：发出律师函（Letter of Demand）
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4. 在面对租客拒绝搬离的情况下，业主应首先采取的正式、合法步骤就是发出一封由律师拟定的律师函。
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5. 律师函的作用在于：正式通知租客其当前行为已属非法占用单位并要求租客在指定期限内搬离单位还清还任何拖欠租金或其他费用。
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6. 该文件也可以作为日后向法庭申请救济的证据，证明业主已尝试给予合理通知与机会解决问题。
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7. 这个过程一般上需要花费一到两周的时间，看律师能多块拟定好律师函。
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第二步：提起法庭诉讼（Lawsuit）
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8. 若租客在律师函规定的期限内仍拒绝搬离，房东便应正式启动法律程序起诉租客并申请驱逐令(eviction order)取回单位。
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9. 在同一个诉讼中，业主也可在索偿声明(statement of claim) 要求租客赔偿拖欠租金，非法占用期间的“市价租金”（mesne profits）, 律师费与法庭费用（如果租约有相应的赔偿条款）以及单位损坏的赔偿。
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10. 整个法律程序通常会耗时三到九个月，时间长短取决于租客是否聘请律师抗辩。在这段期间，如果租客依然霸占单位，业主之后可以向法庭申请索赔“市价租金”，也就是单位在市面上的合理租金，通常是原租金的两倍。
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第三步：执行法庭命令（Execution of Judgment）
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11. 一旦法庭裁决房东胜诉并发出驱逐令（Writ of Possession），业主可向法院申请执行该命令，并由法院委任的执行官（Bailiff）安排上门执行。执行官将协助将租客及其财物依法清出单位，完成单位的实质交还。
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12. 这一执行过程一般需时约一个月。值得注意的是，即使租赁合约中载有“房东可进入单位”等条款，房东也不得自行换锁或强行进入单位，必须通过法院授权的人员执行驱逐程序。否则，房东可能面对“非法入侵”或“骚扰租客”等民事甚至刑事指控。
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13. 至于租客拖欠的其他款项，业主可进一步申请法庭命令，例如：
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- Garnishee Order：冻结租客银行户口或第三方所欠的款项；
- Writ of Seizure and Sale（WSS）：扣押并拍卖租客的动产（如机器、设备、车辆等）以偿还欠款.
14. 若租赁合约中有明确载明业主可采取“自济手段”（self-help remedies），如断水、断电、暂停 access card 权限等，部分情况下业主可在租客违约后立即执行，而无需等待法庭驱逐令。然而，为避免引起法律争议或反控，建议事前咨询律师，确保相关条款具有法律效力，并合理执行，以提高租客主动搬离的压力。
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以上是我们今天分享关于租约纠纷的法律，如果您有其它关于租赁纠纷的问题，您可以通过WhatsApp联系我们: https://wa.link/q3kmv5
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*****另外，如果您想了解租客提前解约的情况下，业主是否能收取剩下租金为违约金，您可以阅读我们的法律文章。
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*****如果您想要知道关于签署租赁合同前需注意的事项，可以阅读我们的2个法律文章：
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*****结束租赁合同前需要给多少通知，你可以读我们的法律文章。
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