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问题:

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“杨律师您好，我是陈先生。想就租约的问题向您咨询一下。我名下有几间产业，其中一间房屋自2025年起出租给一名单亲妈妈。不过当时双方并没有签署正式的书面租约，就只是口头同意对方需要一个月还我RM1000租金而已。”

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“从今年5月开始，对方就陆续拖欠租金，有时一个月只支付一半租金，有时甚至完全没有支付。”

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“我想请问，在双方没有签署书面租约的情况下，我作为屋主在法律上应该如何行使我的权利? 如果我想要终止租赁关系，在没签合同的情况下，需要给予租客多长时间的通知，才可以要求对方搬离房屋？”

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“另外我之前曾阅读过您所发表的法律文章，了解到如果租约终止后，租客仍然拒绝搬离，屋主可以在符合相关法律条件的情况下，向租客追讨双倍租金，直至租客搬离为止。”

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“那么在我和租客没有签署书面租约的情况下，我是否也有可以向对方追讨双倍租金？”

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“希望您可以就上述情况给予我一些法律意见。谢谢您。”

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解答:

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1.    在马来西亚合同并不一定必须以书面形式订立。只要双方已经就租赁的主要条款达成共识(例如租金数额、押金金额、租金的缴付日期等)，口头租约可以具有法律效力。

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2.    但是没有书面租约的安排存在很大的法律风险，因为双方的权利与责任主要需要根据当初达成的口头协议。一旦发生纠纷，双方可能会对当初约定的内容各执一词。若无法通过相关证据证明各自的说法，双方就需要通过法律程序解决争议，由法院根据双方所提供的证据及实际行为作出判决。

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3.    因此即使双方彼此信任，我们仍然强烈建议签署书面租约，将租金、租期、押金、终止租约的方式、违约责任等重要事项清楚列明，以避免日后发生不必要的麻烦。

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4.    那么回到本案，如果双方当初只是口头约定「每个月支付RM1,000租金」，却没有约定租赁期限，例如一年、两年或三年，这种租赁关系应该如何处理？

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5.    在这类情况下，法律上一般可将该租赁关系视为 tenancy at will，即双方没有约定固定的租赁期限，而租赁关系则按照租客每月支付租金的方式，以一个月作为一个租赁周期持续下去。

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6.    如果房东希望终止租赁关系，在双方没有另行约定的情况下，一般需要给予一个月的通知而已。毕竟在这种没有签书面租约并没有讲租多久的情况下，租赁关系是以一个月作为一个租赁周期持续的。

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7.    如果租客拖欠租金，房东可以怎么做？在这种情况下，房东可以先向租客发出正式通知，要求租客在 7 天或 14 天内偿还拖欠的租金，并明确说明，如果租客未能在期限内付款，房东将进一步采取法律行动，包括根据双方的约定处理押金，以及终止租赁关系。

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8.    虽然双方并没有签署书面租约，但给予租客 7 天或 14 天的期限以纠正违约行为，是书面租约中常见的处理方式。房东可以通过正式通知，要求租客在指定期限内偿还拖欠的租金。这种做法本身并不违反法律，也是在租客拖欠租金的情况下常见的处理方式。

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9.    那么如果租客在租赁关系终止后仍然不搬走，房东可以追讨双倍租金吗？答案是可以的。 根据《Civil Law Act 1956》第28(4)(a)条，如果租赁关系已经终止，而租客仍继续占用该房屋，房东可以选择向租客追讨双倍租金（double rent），直至租客交还房屋。

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10.   这项权利是法律赋予房东的，并不会因为双方没有签署书面租约而当然失效。换言之，即使双方的租赁关系是通过口头协议形成，只要能够证明租赁关系的存在以及其已经终止，房东仍可能行使追讨双倍租金的权利。

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11.     不过需要特别注意的是，租赁关系必须已经真正终止。如果租赁期届满后，房东仍与租客就续租（renewal of tenancy）进行协商，而房东在协商过程中没有明确表明其保留追讨双倍租金的权利，那么房东之后是否仍可追讨双倍租金，就会受到影响。联邦法院(Federal Court) 在 Rohasassets Sdn Bhd (formerly known as Wisma Perkasa Sdn Bhd) v Weatherford (M) Sdn Bhd & Anor [2020] 1 MLJ 557 一案中，便对这一问题作出了重要说明。

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12.    因此，房东如果在租赁关系终止后发现租客仍然占用房屋，不能一边与租客协商续租，一边又默认日后可以追讨双倍租金。如果房东有意依据法律追讨双倍租金，应当及时、明确地向租客表明其立场，并妥善保留相关权利。

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