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“小莉是一名出生于居銮的女生。大学毕业后，她跟随哥哥姐姐的脚步到新加坡工作。

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经过多年的努力小莉在新加坡的事业逐渐稳定，也在去年成功申请成为新加坡公民。

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在成为新加坡公民之前，小莉曾与母亲在新山联名购买了一间双层排屋。房屋的地契上登记的是小莉当时的马来西亚身份证号码。

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因此，小莉不禁担心：如果自己放弃马来西亚公民身份，成为新加坡公民，会不会影响她在马来西亚所拥有的房产？

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除了房产之外，小莉的父亲也打算在百年归老后，将自己在居銮的一片榴莲园通过遗嘱留给小莉。

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于是，小莉又有另一个疑问：成为外国公民后，她还可以继承父亲在马来西亚的农业地吗？如果可以，是否会涉及额外的税务或其他法律手续？”

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以上是根据客户在咨询外国人继承马来西亚本地产业时经常提出的问题所模拟的案件。在这一期法律文章中，我们将从马来西亚公民转换为外国公民后对原有土地的影响、外国人继承马来西亚农业地的资格，以及相关税务等问题，为大家作简单说明。

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如果你对这一期的法律文章感兴趣，欢迎继续阅读我们的法律文章:

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Q1: 成为外国公民后，会不会自动失去马来西亚土地拥有权?

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1.    很多人误以为一旦放弃马来西亚国籍，自己在马名下的房产或土地就会自动被政府没收， 其实这个理解是不正确的。

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2.    虽然根据马来西亚《1965年国家土地法典》（National Land Code）第 433B 条文规定，外国人（Foreigners）获得马来西亚不动产时，必须先取得州政府批准（Approval of State Authority），并符合各州设定的最低价格门槛（例如柔佛和吉隆坡对外国买家设定的 100 万令吉门槛），但这一门槛仅适用于“购买本地产业”的外国买家。

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3.    如果该产业在业主成为外国公民之前，已经完成地契过户及登记手续，那么即使该房产或土地的市场价值低于 100万令吉，其既有的土地拥有权一般不会因此受到影响，也不会因为价值低于外国人购置门槛而自动被政府没收。

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4.     回归以上案件，就算小莉已经入籍新加坡，即使地契（Title Deed）上登记的是旧的马来西亚身份证号码，也不会影响她的合法拥有权。如果以后小莉打算出售或转让该产业，她只需要在律师的安排下签署一份法定声明书（Statutory Declaration）及土地局表格，并出示放弃国籍证明书Borang K，以证明旧身分证与现有的外国身份为同一人，即可顺利办理交易。

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5.    ***需注意的是，如果有关产业是业主仍持有马来西亚公民身份证期间购买，但有关产业的分拆地契（Individual Title / Strata Title）及正式过户（Perfection of Transfer）是在其成为新加坡公民后才完成，情况就有所不同。
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6.     在这种情况下，由于业主身份已经属于外国人，因此需要通过律师另外申请州政府批准才能完成有关产业的过户手续。
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7.     此外，相关的转让备忘录（Memorandum of Transfer，简称“MOT”）也会需要按照外国买家的8% 统一税率缴付，而不是按照马来西亚公民适用的标准累进税率计算。

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Q2：成为外国公民后，能不能继承农业地？

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8.     ***需要先说明土地事务属于州政府的管辖范围，不同州属对于外国人持有土地的规定可能有所不同。因此以下内容主要根据 Johor 目前的规定作说明。由于相关政策可能会随着时间而调整，读者应注意本文的发布日期。如果有关土地位于其他州属，建议先向当地律师或相关土地局查询最新规定。

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9.    一般情况下，Johor 对外国人取得农业地确实有较严格的限制。根据 Johor 土地与矿务局（PTG Johor）现行规定，外国利益（Foreign Interest）一般不能直接购买或拥有农业地，只能在符合特定条件下，以租赁（lease）的方式取得农业地。

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10.    不过需要注意的是，外国人通过购买取得农业地，与外国人通过继承取得农业地，是两种不同的情况。根据 PTG Johor 的现行规定，外国利益可以通过 遗产分配令（Perintah Pembahagian Pusaka）或法院命令（Perintah Mahkamah）取得所继承的房地产。因此外国受益人原则上可以申请得到州政府批准从父母继承马来西亚的农业地。

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11.     因此回到以上案例，即使小莉在父亲去世时已经成为外国公民，她不会因为失去马来西亚公民身份，就自动失去继承父亲农业地的资格。不过，继承农业地时还有另一个重要问题需要注意，***那就是农业地的面积及分割问题。

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12.    根据国家土地法典 (National Land Code)第205(3)条文，任何属于“农业”类别的转让，如果该土地是按比例分割为几份，每份的面积不能少过0.2 公顷:

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S205(3) provides that with respect to an agricultural land, a transfer of it cannot be effected if the transfer results in the creation of any undivided share representing an area of less than two-fifths of a hectare.

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13.     因此如果小莉与其他兄弟姐妹一起继承父亲的农业地，就需要特别注意农业地的总面积是多少；继承后是否会由多名兄弟姐妹共同持有，她得到的那部分会不会超过2公顷。以免遇到继承不到遗产的窘境。

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14.     另外在从父亲那里继承房产或农业地后，小莉也应注意相关的税务问题，尤其是房地产盈利税（Real Property Gains Tax，简称 RPGT）。根据马来西亚现行规定，如果小莉以外国公民身份继承产业，并在继承后 5年内出售或者转让给其他人，有关出售所产生的RPGT为30%；如果持有超过5年后才出售或者转让，则为 10% 的固定税率（flat rate）。

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15.     回到以上案例，因此在继承父亲的产业之前，小莉最好先咨询律师，了解整个继承及转名过程中可能产生的费用，例如州政府批准申请费、土地律师费、转名登记费，以及日后出售产业可能涉及的 RPGT 等。

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16.     如果整体费用较高，而小莉本身继承农业地后也没有实际使用或持有的打算，她可以考虑事先与父亲及其他兄弟姐妹沟通，看看是否可以通过遗嘱或其他合法方式，将该产业安排给有意继承的兄弟姐妹。

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17.     或者，小莉也可以与父亲商量，并建议父亲在遗嘱中作出适当安排，例如授权遗嘱执行人在继承程序完成后出售有关产业，再按照遗嘱的指示，将出售所得分配给小莉。这样一来，可以在一定程度上避免小莉直接继承产业后，才发现需要承担较高的转名费用、州政府批准费用及相关税务等额外开支。

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以上是我们今天分享关于外国人持有本地房产以及是否能继承农业地的资讯，如有任何关于遗产继承或者土地转让的法律问题，您可以通过WhatsApp联系我们: https://wa.link/q3kmv5

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*****另外，如果你想要了解在有立遗嘱的情况下，如何申请遗嘱认证书，您可以阅读我们的法律文章。

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*****想要知道什么是遗产管理人/遗嘱执行人，以及相关职责，您可以阅读我们的法律文章。

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*****想要知道继承遗产前，受益人需要还债务吗? 您可以阅读我们的法律文章。

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*****如果您想要知道外国人继承马来西亚产业需要支付什么费用，您可以阅读我们的法律文章。

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*****如果你想要知道产业没写在死者遗嘱里面该如何解决，您可以阅读我们的法律文章: https://bit.ly/3NwHE7f

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*****如果你想知道过世后，联名产业是否会自动由另一个联名拥有人继承，你可以阅读我们的法律文章。

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