.

问题:

.

“杨律师您好，我叫小丽，目前居住在柔佛新山。由于近期新柔捷运（RTS）即将建成的关系，我和丈夫决定在附近购买一间公寓单位，以方便我们日后往返新加坡上班。

.

由于这是我们第一次购买房产，我们对整个购房程序并不是很了解。我们只知道该房产项目预计需要3年才能完成，而发展商这里会提供一些优惠配套如免头期，帮我们付律师费、印花税以及有现金回扣等等。

.

我们听说发展商会委任自己的律师来准备相关的购房合同（SPA）。鉴于我们缺乏经验，我们担心合约中的某些条款可能对我们不利。
.

因此是否请您提供一些法律意见，让我们了解在马来西亚向发展商购房时有哪些事项需要特别注意？非常感谢。”

.

答案:

.

1.    在马来西亚向发展商购买住宅物业时，买卖合约是由1966年《房屋发展（管制与执照）法令》Housing Development (Control and License) Act 1966 所规范（简称HDA）。

.

2.    相关的购房合同条款已由法律统一规定并标准化，不能随意更改，其主要目的是为购房者提供基本的法律保障。

.

3.    其中一项保护购房者的条款如交房时限（completion period）。在相关法令下已有明确规定: 若买方购买的是有地住宅（landed property），交房时限为 24 个月；若买方购买的是高楼住宅（high rise property），则交房时限为 36 个月。

.

4.    若发展商未能在规定期限内交付单位，必须按照购房总价的每年 10% 向买方支付延迟交付的赔偿金/ LAD（Liquidated Ascertained Damages）直到正式交房给买家为止。

.

5.     但需要注意的是，部分发展商可能会安排律师准备其它附文件加入额外条款。因此买家在购房时应当仔细审阅每一份需签署的文件确保完全理解其内容，以避免在不知情的情况下同意了对自身权益不利的附加条款。

.

5.    那么在与发展商签署购房合约前，买方需要注意哪些事项呢？

.

首先，买家务必要确认相关发展商是否存在逾期交房的不良纪录，或是否已被马来西亚房屋部（KPKT）列入黑名单

.

6.    虽然HDA已规定了延迟交房的赔偿条款，理论上可保障买方权益。 但若发展商本身出现财务问题导致整个项目被拖延甚至停工的情况，有些发展商甚至可能为了避免支付高额赔偿金而选择不完成工程，令买方处于被动局面。

.

7.    在这种情况下，买方往往仍是最大的受害者。为降低风险，买家在购房前应尽可能做好背景调查，优先选择有良好信誉、曾按时完成发展项目的发展商。同时，也可通过查询 KPKT 官方网站核实发展商的资质及过往纪录，从而避免“踩坑”的情况发生。

.

第二，购房者在买房前必须清楚了解所购买房产的性质：究竟是住宅单位（residential unit）、商业单位（commercial unit）、永久地契（freehold）还是租赁地契（leasehold）
.

8.    根据法律，买家只有在购买住宅单位时才会受到HDA所规定的标准合同保护。若买家购买的是商业单位，则完全受限于跟发展商签署的合同条款。

.

9.    因此在买房时，买家必须先确认所购买的单位性质：是住宅单位还是商业单位。这不仅关系到买家是否受到法律保护，也会影响未来的日常开销，例如水电费率通常在住宅与商业单位之间存在差别。

.

10.    持外，买房时买家一定要搞清楚，自己所购买的是房产所有权（ownership），还是长久的租赁权（Lease）而已。这两者差别很大：如果是所有权，就好比“真正买断”了房子，产权完全属于买方；而租赁权则类似于“长期租用”，土地和房子在法律上仍属于发展商。

.

11.     在我们处理过的一些案例中，有买家在签署合约后才发现自己买到的其实只是 80多年的租赁权，结果在想要出租单位时，还得先取得发展商的同意。这类情况往往容易引发纠纷甚至诉讼，给买家带来极大困扰。

.

12.    另外，在马来西亚部分房产单位是专门保留给土著（Bumiputera）购买的。若发展商告知该单位已申请转换为国际单位（International lot），购房者必须进一步确认转换的时间及涉及的额外费用。为避免日后因转换失败而导致房产无法顺利转名到自己名下，购房者最好委任独立律师进行核实与跟进。

.

第三，购房者在购买房产时必须确认该房产的地契是否已经签发

.

11.    在推销新项目时，许多发展商常会打出“免头期”，“免律师费”，“免印花税”等优惠以此吸引买家。但需要注意的是，这类优惠通常只涵盖签署买卖合约（SPA）当时的费用。如果房产的地契尚未签发，还在发展商的总地契（master title)里面，那么日后买家必须办理”转权登记”（即 perfection of transfer 和 perfection of charge），仍需另行承担律师费和相关费用，导致购房的实际成本比预期更高。

.

12.   因此购房者在签署合约前，应向发展商或律师确认清楚优惠的具体范围，并预先了解未来是否会产生额外费用，以便做好资金安排，避免日后措手不及。

.

第四，购房者必须清楚了解缴付订金（booking fee）的确切日期，以及准备购房合同的律师事务所是否也是发展商所的信托律师（stakeholder）

.

13.   根据HDA若发展商未能在购房合同规定的期限内交付房屋，购房者可依据合同中的赔偿条款，向发展商追讨 每年 10% 的逾期赔偿金。

.

14.   在 PJD Regency Sdn Bhd v Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah and Ng Chee Kuan and Other Appeals 一案中，联邦法院作出了关键裁决：逾期赔偿金的计算应从购房者支付订金（booking fee）之日开始，而非 SPA 签署日。因此，购房者必须妥善保存订金支付的收据，以备日后发生争议时作为证据。

.

15.   此外，根据购房合同，购房者享有两年的缺陷责任期（defect liability period），自交房日期起算。在此期间，若购房者发现房屋存在瑕疵而发展商拒绝修复，购房者可发函通知发展商的信托律师（stakeholder），要求其暂缓支付最后一期的进度款（progressive payment）给发展商，并直接从中扣除购房者因瑕疵产生的修补费。

.

16.   因此，购房者必须确认谁是发展商所委任的信托律师，并在签署买卖合约后，留意是否收到任何有关更换信托律师的通知。

。

17.   若未及时知悉更换情况，购房者可能在日后产生纠纷时，面临无法找到正确的信托律师以处理相关事项的风险。

.

第五，付款方式和期限（Payment Method/Payment Term）

.

18.    在马来西亚购买房地产，一般来说都会以头期钱down payment来支付一部分的购买价格，其余的将会用房屋贷款来解决，所以SPA都会将现金和贷款支付的条件和手续清楚列出。

.

19.    若以现金购房，买家应仔细阅读合约中的 Third Schedule，确保能够按照工程进度付款予发展商。一般情况下，发展商的行政部门会提供由工程师签发的工程进度证明文件。若买家延迟付款，发展商有权取消合约或征收逾期利息。

.

20.   若以贷款购房，买家只需确保所获批的贷款足以支付剩余的购房尾款即可。通常情况下，买家无需特别关注工程进度，因为发展商会直接向贷款银行申请放款。

.

第六，公共设施、设计与建屋期限

.

21.   虽然根据HDA交房期限一般规定为 24 个月或 36 个月， 然而该法令规定并不阻止发展商向房屋部申请展延。

.

22.  有些项目因设计较为复杂，发展商在购房合同签署前已事先获得房屋部的批准延期。因此买家应特别留意此类情况。

.

23.    若购买的是高楼单位，买家还应了解单位的公共设施（common facilities）、设计、屋子大小等事项。同时，买家也要注意合同中关于单位面积差异的条款。根据标准的买卖合同，只要最终单位面积与平面图所示面积有不超过 3% 的差距，发展商无需调整价格退钱给买家。

.

24.   若最终单位面积比平面图所示面积少超过 3%，发展商必须按照买家所支付的每平方公尺价格，对超出部分（例如短少 5% 时，须调整 2% 的面积差额）进行购房价款的调整与赔偿。

.

25.  此外，一般上我们也会建议买家在签署购房合同同时签署附带的单位图纸，以避免日后出现图纸被擅自更换的情况发生。

.

26.  结论：因此买房并不是一件简单的事。许多买家因为销售员的花言巧语而冲动签署购房合同，事后才发现问题，追悔莫及。我们的建议是：在签署任何文件前务必仔细阅读相关协议；若有不明白之处，应委任自己律师提供专业意见，以确保自身的权益不受侵害。

.

以上是我们这个星期分享关于购房合同的法律文章，如果有关于购房的相关问题想要询问，您可以通过WhatsApp联系我们: https://wa.link/q3kmv5

.

*****另外， 如果您想了解发展商迟交钥匙，如何计算赔偿金的相关法律，您可以阅读我们的法律文章。

.

*****另如果您想了解租客提前解约的情况下，业主是否能收取剩下租金为违约金，您可以阅读我们的法律文章。

.

*****关于公寓的管理机构(management corporation)以及住户的法律问题，您可以阅读我们的法律文章。
.

*****如果您想了解房产还完后，如何向银行拿回原版地契办理discharge of charge， 您可以阅读我们的法律文章。

.

Like & Follow 我们的Facebook Page第一时间获取更多的法律资讯。

.

您也可以在我们的网站学到其它领域的法律知识：https://www.yeolaw.my/

.

#yeolawchambers #ylc #jblawyer #conveyancing #housingdeveloper #housingdevelopmentact #transferofproperty #杨律师事务所 #新山律师 #华人律师 #马来西亚购房